Mendoza, el boom de los alquileres temporarios y la especulación inmobiliaria
Cada vez son más los propietarios individuales y conglomerados que optan por esta modalidad y abandonan los alquileres permanentes: en Palermo, hay una oferta de Airbnb cada 21 viviendas. Los impactos de este fenómeno en todo el país.
El fenómeno de los alquileres temporarios crece y provoca una serie de efectos negativos que se conectan en cascada: a la vez que se reduce la oferta de viviendas permanentes y crece su precio, los barrios, en principio destinados a la residencia, modifican su fisonomía. Es un fenómeno que se deja ver en la CABA y también en Mendoza.
El tópico aparece detallado en un informe reciente realizado por el Centro de Estudios Metropolitanos, un consorcio de cooperación conformado por la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo, y las Universidades Nacionales Arturo Jauretche y de Hurlingham. El documento fue publicado por diario Página/12.
En el trabajo, se analiza la situación de los alquileres temporarios en Argentina y, puntualmente, se enfoca en el fenómeno caracterizado por el crecimiento acelerado de los Airbnb en el contexto de la crisis habitacional. Un conflicto que desborda al turismo y tiene implicancias económicas profundas.
Uno de los resultados que se desprenden del informe es la profundización de la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. En este sentido, el de CABA constituye el ejemplo paradigmático: más de 15 mil propiedades que podrían servir para satisfacer la demanda de alquileres permanentes se desplazan al mercado de los alquileres temporarios. Según se refiere, si en 2019 esa estimación apenas superaba las 9300 unidades, en solo cuatro años el porcentaje creció un 62 por ciento. Para citar un caso emblemático, en Palermo hay una oferta de Airbnb cada 21 viviendas, mientras que en 2019 había una cada 31.
“En términos de mercado inmobiliario hay dos impactos fuertes: por un lado, en ese desplazamiento hacia la modalidad temporaria hay menos oferta de departamentos que podrían estar volcados al alquiler permanente y, por otra parte, como el mercado está dolarizado, termina incidiendo en el incremento de los precios de los permanentes”, advierte a Página 12 Guadalupe Granero Realini, urbanista y coordinadora del área urbana del CEM. De esta manera, hay menos propiedades para habitar de manera permanente y las que quedan se encarecen.
Y luego agrega: “Los vecinos, que están acostumbrados a residir en los barrios, comienzan a enfrentar problemas asociados a la convivencia que perjudica su bienestar. Desde ruidos a usos indebidos de los espacios comunes, sobre todo, cuando lo que se alquilan son departamentos. Hay una alteración que es difícil de documentar, pero se visibiliza con claridad”.
De esta manera, se transforma la práctica habitacional a partir de un fenómeno que opera en la opacidad más absoluta, en la medida en que resulta muy complejo vincular a las ofertas con personas físicas. Aunque en diciembre pasado, CABA sancionó una Ley (6.255) con el objetivo de regular los alquileres temporarios, de los 15 mil que deberían registrarse, la lista ni siquiera llega a los mil. “La norma está sancionada, pero es un registro que nunca funcionó. Recopila datos de uso y propiedad habitacional que debería derivar en un marco impositivo distinto. Nadie lo registra y no hay controles, ni canales de denuncia”, especifica la especialista.
El trabajo, realizado por Guadalupe Granero Realini y Constanza Alvaredo, comparte otros aspectos que vale la pena subrayar. Del análisis realizado en 22 ciudades argentinas, señalan que las ofertas de alquileres temporarios crece en todas: tanto en Ushuaia –donde aumentaron un 100 por ciento–, Bariloche –220 por ciento– o Puerto Iguazú –donde se triplicaron en menos de dos años, entre 2018 y 2020–.
Como resultado, en todos los casos, esta actividad constituye una fuente de ganancia en dólares significativa: para noviembre de 2022, en CABA se generaron ganancias totales que se acercan a los 13 millones de dólares. Pero la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no es la única que saca rédito de esta actividad: Mendoza obtiene ganancias que rondan el millón de dólares mensuales, mientras que Bariloche, hacia mediados del año pasado, registraba ingresos totales del orden de los 3 millones y medio de dólares.
