En estas horas, el Concejo Deliberante de Luján de Cuyo discute un proyecto del Poder Ejecutivo que busca implementar el cobro de nuevas "contribuciones" y "plusvalías".

La ordenanza busca que una parte del valor inmobiliario generado por obras públicas, cambios urbanísticos o mayores posibilidades de construcción vuelva al Municipio para financiar nuevas obras e infraestructura.

En la práctica, le da al Ejecutivo municipal nuevas herramientas para cobrar a propietarios y desarrolladores por los beneficios urbanísticos que reciben, aunque establece fórmulas, límites, subsidios y exenciones para determinar cuánto corresponde pagar.

El intendente Esteban Allasino lo mandó al Concejo para su aprobación y ahí mismo empezaron las resistencias: el principal opositor es el concejal del PJ Germán Kemmling, quien observó que el proyecto puede ser inconstitucional y puede acarrear juicios para la municipalidad.

Como sea, el proyecto incurre en posibles discrecionalidades: el Ejecutivo implícitamente queda expuesto por buscar una delegación de poderes.

Qué dice la norma que impulsa Allasino

El proyecto crea un nuevo régimen de instrumentos de economía urbana para Luján de Cuyo, con el objetivo de que el Municipio pueda captar parte del valor generado por las obras públicas y por los cambios en las condiciones urbanísticas, y destinar esos recursos a infraestructura, equipamiento y desarrollo urbano.

Síntesis del proyecto

Se crean cuatro herramientas principales:

Contribución por Mejoras: los propietarios de inmuebles que se beneficien con una obra pública municipal deberán pagar una parte de su costo. El monto estará relacionado con el beneficio o aumento de valor que genere la obra.

Cargo adicional a terrenos baldíos o inmuebles ociosos: los recargos ya previstos en la Ordenanza Tarifaria pasarán a financiar específicamente el Fondo de Economía Urbana de Luján de Cuyo (FEULDC).

Contribución por Acción Urbanística (CAU): se cobrará a quienes obtengan autorización municipal para desarrollar proyectos que superen la Línea de Base urbanística. Es decir, si el Municipio permite construir más, generar más unidades o más parcelas de las originalmente permitidas, deberá compensarse ese mayor aprovechamiento.

Derechos de Construcción Adicional (DCA): permitirá acceder, mediante pago, a mayor superficie construible, más unidades funcionales o más parcelas, dentro de los máximos establecidos por el Código de Ocupación del Suelo.

Contribución por Mejoras

Es uno de los puntos centrales. Cuando el Municipio haga una obra que aumente el valor de determinados inmuebles, los propietarios beneficiados deberán contribuir a financiarla.

El proyecto establece distintos mecanismos para calcular cuánto paga cada inmueble, según el tipo de obra: por frente, por zona o mediante un sistema mixto.

Además, hay un límite importante: la contribución no puede superar el mayor valor que la obra haya generado en el inmueble y el conjunto de contribuciones de mejoras no podrá superar el 50% del valor de mercado del inmueble.

También se contemplan subsidios según la zona. En Zona 1 el propietario paga el 100%; en Zona 2, el 90%; en Zona 3, el 70%; y en Zona 4, el 60%. El resto sería cubierto por el FEULDC. Los barrios privados y cerrados quedan fuera de estos subsidios y deben pagar el 100%.

El proyecto establece un régimen especial para inmuebles productivos. Si un terreno urbano continúa destinado a actividad agrícola, agropecuaria o primaria, el pago de la Contribución por Mejoras puede diferirse hasta que cambie su destino, se subdivida o pase a un uso residencial, comercial, industrial u otro no productivo.

El pago puede realizarse en dinero, mediante ejecución de infraestructura o, en determinados casos, mediante cesión de tierras al Banco Municipal de Tierras e Inmuebles.